外冈镇

第一章    总则

第一条（目的与依据）

为更好地实施乡村振兴战略,推进美丽乡村建设，加强外冈镇保留保护村村民住房更新管理，改善村容村貌和农村住房条件，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》（〔2007〕市政府令第71号）、〔2010〕市政府令第52号修正）、《嘉定区保留保护村村民住房更新管理实施办法（试行）》（嘉规土〔2018〕226号），结合本镇实际情况，制定本实施办法。

第二条（适用范围）

本实施办法适用于外冈镇在《嘉定区村庄布点规划》所确定的且村庄规划已经批准的，保留保护村区域范围内农民集体所有土地上的农村村民个人住房更新及其管理。

第三条（有关用语的含义）

（一）住房更新，是指由合法有效的建房批准文件计户的农村村民原址翻建，或按规划易地新建住房的活动；

（二）农村村民，是指具有本镇常住户口的农村集体经济组织成员。

第四条（管理部门）

（一）组织架构

成立外冈镇农村住房更新管理工作领导小组（以下简称领导小组），组长由镇长担任、副组长由分管建设领导担任，组员由镇规土所、城建办、经济管理事务中心、社会事业发展办（民政）、拆违办负责人及各村书记担任，领导小组下设办公室，办公室设在镇规土所,由规土所所长担任办公室主任。

（二）具体工作职责

镇人民政府：负责本辖区内农村住房更新的管理，受区规划和土地管理局委托，审核发放乡村建设工程规划许可证。

镇规土所：负责对住房更新进行材料审查、开工查验和竣工验收工作。

镇城建办：负责对住房更新安全质量和文明施工等建设活动进行现场指导和检查。

村委会：负责集体经济组织内的审查程序，对村民建房按照批准规定进行施工的管理、监督。

经济管理事务中心：做好集体经济组织成员资格认定指导工作。

社会事业发展办（民政）：指导各村制定本村农民建房的村规民约工作。

拆违办：对新增违法违章建筑依法进行防控。

第五条（基本原则）

农村村民住房更新活动应当符合规划，节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。

农村村民住房更新使用的土地属于农民集体所有，个人只享有使用权，如国家、集体建设需要依法使用、征收，原土地使用人应当配合。

农村村民住房更新的管理和技术服务，应当尊重农村村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现乡村特色、乡村风貌。

第六条（公开办事制度）

农村村民住房更新实行公开办事制度,村委会应将村民住房更新的申请条件、申报审批程序等相关情况进行公示。

第七条（住房更新的使用规范）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。农村村民住房更新应当按村庄规划制订的居住点建设方案实施。对原宅基地房屋赠予或买卖的村民，不得再申请建房。

住房更新户原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，必须拆除。

第二章    农村村民住房更新审批管理

第八条（申请条件）

按照村庄规划需原址翻建或按照村庄规划调整宅基地，需易地新建的,可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请。

第九条（申请材料）

村民住房更新申请应提供以下资料：

（一）申请书；

（二）《嘉定区保留保护村村民住房更新申请审批表》；

（三）合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件；

（四）户籍资料；

（五）户代表推举材料；

（六）住房更新设计方案。

（七）其他应提供的相关资料。

第十条（村民委员会自治管理内容）

各保留保护村村民委员会依据《中华人民共和国村民委员会组织法》，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》规定，严格贯彻"公平、公正、公开”的原则，积极参与村庄规划编制，加强农村村民建房用地民主管理,对建房申请条件作出具体规定，形成村规民约，并报镇人民政府备案，未经备案的不得实施住房更新。

第十一条（村民委员会审查程序）

村民委员会接到村民住房更新申请后，应当对申请人的申请条件、已有宅基地及其使用情况、一户多宅情况等进行审查，并在本村指定地点或者该申请人所在的村民小组张榜公示，公示期限不少于30日。

公示期间无异议的，村民委员会应当在《嘉定区保留保护村村民住房更新申请审批表》上签署意见后，连同建房申请人的申请等相关资料报送外冈镇规土所；公示期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十二条（行政审批程序）

镇规土所在接到村民委员会报送的《嘉定区保留保护村村民住房更新申请审批表》和住房更新申请人的书面申请等资料后20日内进行实地审核，审核完毕并通过后，应当将审核意见连同申请材料一并报领导小组审核。

按照村庄规划需原址翻建，如宅基地位置和面积未发生变化，由镇人民政府审批建房用地并核发乡村建设规划许可证。按照村庄规划需原址翻建，如宅基地位置和面积发生变化，或按照村庄规划调整宅基地，需要易地新建的，镇人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报区人民政府审批建房用地。建房用地获批后，由镇人民政府核发乡村建设规划许可证。

第十三条（审批结果的公布）

镇人民政府应当将村民住房更新的审批结果及时告知所在的村民委员会。村民委员会通过网站或张榜形式公布（时间不少于15天）审批结果，接受群众监督。

第十四条（宅基地范围划定、开工查验和安全质量指导、检查）

经批准的住房更新村民户应当在开工前拆除宅基地范围内的建筑物和构筑物，清理完毕后告知所在村民委员会，申请划定宅基地范围，经由村民委员会报镇规土所。

镇规土所应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并会同镇城建办、村委会相关负责人到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度，进行安全质量的现场指导和检查。

村民户应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

第十五条（施工图纸）

农村村民住房更新应当使用具备资质的设计单位设计的图纸，设计单位原则上应在本镇农村村民住房更新设计单位入围名单中选择，必须符合村庄建筑设计风貌要求。

第十六条（竣工验收）

住房更新完工后，申请户应当通知所在村委会，由镇规土所会同镇城建办、村委会到现场进行验收，实地检查住房更新是否符合批准要求。

经验收符合规定的，镇人民政府向申请户发放竣工验收合格证明，竣工验收不合格的，由镇人民政府将整改意见告知申请户。

镇人民政府定期将验收结果汇总送区建管委备案。

第十七条（档案管理）

镇规土所负责将农村村民住房更新的审批资料及竣工验收资料整理归档。

第三章    住房更新建设标准

第十八条 宅基地翻建、异地新建（用地面积、建筑占地面积和建筑面积标准）

（一）5人户或者5人以下户的宅基地总面积不超过180平方米，其中，建筑占地面积不超过90平方米。建筑面积不超过合法有效农村宅基地使用证或建房批文或房地产证登记的建筑面积，同时1至3人户建筑面积不超过180平方米，4人户建筑面积不超过240平方米，5人户建筑面积不超过260平方米；

（二）6人户或6人以上户的宅基地总面积不超过200平方米，其中，建筑占地面积不超过100平方米。建筑面积不超过合法有效农村宅基地使用证或建房批文或房地产证登记的建筑面积，同时上限不超过280平方米；

第十九条（用地人数计算标准）

住房更新用地人数按照该户在本村或者村民小组内的常住户口进行计算，其中：

（一）因本市实施镇保等原因尚未征地补偿而转为非农业人口；

（二）按照本市户籍制度规定为非农业人口的农村新生人口，仍属集体经济组织成员的；

（三）领取本市《独生子女父母光荣证》（或《独生子女证》）的独生子女，按2人计算；

（四）户内户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生，服刑人员；

（五）夫妻双方户口一农一居的，按2人计算；

（六）户内由于户口迁移政策规定，暂时未能迁入的外籍农业户口人员，凭当地户籍证明、户口簿复印件和结婚证书，可计入用地人数。

有下列情况之一的，不得计入用地人数：

（一）因宅基地拆迁已享受补偿安置的人员；

（二）村民户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员。

第二十条（建设高度标准）

建筑总高度不得超过10米，建筑高度标准参照《上海市城市规划管理技术规定》，屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度，坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶。

第二十一条（建筑风貌）

镇人民政府根据区建管委推荐的《上海市嘉定区农村住房风貌设计导则》、《嘉定区保留保护村村民住房更新建筑设计方案》对建筑风貌特色予以审核，并对有资质的设计单位进行审核评估，形成本镇农村村民住房更新设计单位入围名单；镇规土所负责审核村民户提供的建房方案，确保更新住房建筑风貌的相对统一；村委会按照“一村一貌”的原则，形成村规民约，保障建筑风貌特色落地实施。

第二十二条（建设单位要求）

施工单位、监理单位应具有相关资质并在村民委员会备案登记，原则上村民应在村规民约中约定的入围名单中选择住房更新实施单位。

农民新村联体房屋的更新，可以由全体村民户提出申请后，统一委托所在村委会组织实施。

第二十三条（绿色建设要求）

农村村民住房更新鼓励采用绿色低碳、环保节能的材料与技术，提倡绿色建筑理念。

第四章    资金奖励制度

第二十四条（资金奖励）

对严格按照本办法实施，并且建筑风貌符合区建管委推荐的《上海市嘉定区农村住房风貌设计导则》、《嘉定区保留保护村村民住房更新建筑设计方案》的，经验收合格后，村委会可以按照村规民约中约定的标准对住房更新农户予以资金奖励，镇人民政府将依据相关规定，根据各村实际情况予以资金支持。

第五章    监督管理

第二十五条（监督检查）

镇人民政府相关职能部门以及各村民委员会应当加强对本区域内农村村民住房更新活动的监督检查，发现有违反国家和本市、区有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。

第二十六条（农村村民住房更新违法行为的处罚）

在村庄规划区内（村庄规划区范围即行政建制村边界）未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，必须拆除。 

第二十七条（违法违规行为的责任追究）

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民住房更新审批手续。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

镇人民政府相关职能部门、村民委员会相关责任人由于审核把关不严或日常监管不严造成违法行为发生的，依法追究相关责任。

第六章    附则

第二十八条（应用解释部门）

外冈镇人民政府负责对本实施办法的具体应用问题进行解释。

第二十九条（施行日期）

本实施办法自2019年4月1日起试行，有效期至2020年1月5日，对于原《外冈镇农村村民危房修缮管理办法（试行）》（外府发〔2017〕16号文）同期废止。

附件：外冈镇农村住房更新管理工作领导小组名单

外冈镇农村住房更新管理工作领导小组名单

组  长：张  杰（镇党委副书记、镇长）

副组长：邓凯洋（副镇长）

成  员：朱雅芳（区规划和资源局外冈所所长）

            高  清（镇城建办主任、土地征收和宅基地置换办负责人（兼））

            王海青（镇经济管理事务中心副主任（主持工作））

            高  浩（镇社会事业发展办民政负责人）

            王世清（镇城市综合管理中心主任、镇无违村居创建办主任（兼））

            陈学锋（葛隆村党总支书记、主任）

            王美华（甘柏村党总支书记、主任）

            宋  杰（施晋村党总支书记）

            张志峰（大陆村党总支书记、主任）

            石兴华（巨门村党总支书记、主任）

            龚勤章（马门村党总支书记、主任）

            金炳元（长泾村党总支书记、主任）

            曹叶青（周泾村党总支书记、主任）

领导小组下设办公室，办公室设在外冈镇规土所，办公室主任由朱雅芳同志兼任。

今后，外冈镇农村住房更新管理工作领导小组成员职务如有变动，由其接任人员自然替补。